Proterians – artykuły w sieci

Kupić mieszkanie czy zbudować dom?

Zacznijmy od tego, gdzie najlepiej będzie rozglądać się za własnymi „czterema ścianami”. Na początek zwróćmy uwagę, na obecną sytuację na rynku mieszkaniowym i przypomnijmy sobie jak wyglądała ona w ubiegłym roku.

Nie ulega wątpliwości, iż 2009 rok, przyniósł niezwykłe zmiany w stosunku do lat poprzednich. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w 2009 roku oddano do użytku o 23% mieszkań aniżeli w roku ‘07, a o 6% więcej niż w roku ‘08. Oznacza to rzeczywiste zakończenie przewagi popytu nad podażą, która była jednym z powodów wysokich – i stale rosnących – cen za metr kwadratowy. Obniżki rozpoczęły się już w II poł. 2007 roku i spowodowały, rzecz jasna, wyprzedaż mieszkań przez osoby prywatne.

Jednakże, spadek cen wynika w większym stopniu z całkowicie – od sprzedających kupujących, deweloperów i pośredników – niezależnych czynników. Głównym powodem dla których nie doszło do wielu transakcji był bowiem utrudniony dostęp do kredytów. To właśnie dlatego, cena mieszkania na rynku wtórnym w największych polskich miastach, spadła w 2009 r. o prawie 5%.W stosunku do cen z roku 2008, w Warszawie, Łodzi i Krakowie spadek wyniósł 10%, w Sopocie i Wrocławiu 11%!

Jednakże, uśredniając cały 2009 rok w miastach, gdzie ceny nie przekraczają poziomu 5 tys. zł. za m. kw., spadki wyniosły zaledwie ~ 1%. Jeśli zechcemy te miasta sprawdzić w Internecie, wpiszmy w wyszukiwarkę hasło: nieruchomości Białystok, Katowice lub Łódź. Analizując średnie ceny w różnych serwisach ogłoszeniowych zauważymy, że koszt m. kw. w Białymstoku spadł o 3,8%, w Katowicach (najwięcej) o 6,4%, zaś w Łodzi o zaledwie 0,1%. W miastach o podobnych średnich cenach za metr: Lublinie, Olsztynie i Opolu ceny są wręcz wyższe niż w grudniu 2008 roku.

Jak natomiast wygląda sytuacja na rynku nieruchomości wśród domów? Spójrzmy na to co działo się na rynku w 2009 roku na przykładzie domów, których powierzchnia nie przekracza 200 m. kw.

W ciągu ostatnich 3 miesięcy ub. r. ceny tego typu domów w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Białymstoku spadły o ok. 7%. Oznacza to, iż ceny bezwzględne spadły odpowiednio o: 70 tys., 65 tys., 45 tys. i 40 tys. Dużo mniejsze różnice odnotowano w Łodzi, gdzie ceny spadły o 1,8% i w Poznaniu. Wyjątkiem są Katowice, gdzie średnia cena jest wyższa o niemal 10% niż przed rokiem.

Wiedza o tym, gdzie należy aktualnie poszukiwać najtańszych mieszkań i domów jest niewątpliwie istotną informacją dla tych, którzy zastanawiają się nad zakupem nieruchomości.

Przejdźmy teraz do postawionego w temacie pytania: co kupować? Mieszkanie, czy dom? Jakie są plusy, a jakie minusy? Nie będziemy skupiać się nad takimi sprawami jak wygoda mieszkania, komfort, windy, sąsiedzi ani temu podobnymi kwestiami, gdyż są one w zbyt dużym stopniu zindywidualizowane. Zamiast tego zastanówmy się nad cenami, kredytami i dopłatami.

Mniej więcej dwa i pół roku temu budowa domu była alternatywą dla 50-metrowego mieszkania w Warszawie. Wtedy średnia cena mieszkań sięgała 8-9 tys. zł za m kw. Ale później zaczęły drożeć działki oraz materiały budowlane i wykonawcy. W tej chwili budowa domu jest alternatywą dla mieszkania 65-70 m kw. Za cenę 200-metrowego domu pod Warszawą, można kupić w Warszawie 120-metrowe mieszkanie w dobrej lokalizacji. Ta tendencja może się jednak jeszcze odwrócić, gdyż ceny materiałów spadają. No i czekamy na spadek cen ziemi. Choć nie jest to wcale pewne, bo musiałby nastąpić duży wzrost podaży działek, a na to się nie zanosi.

O wiele łatwiej jest zaplanować koszty budowy domu. Dwa lata temu inwestor nie wiedział, na jakiej sumie skończy, bo ceny materiałów zmieniały się dosłownie z miesiąca na miesiąc. A starając się o kredyt, musimy szczegółowo policzyć, ile potrzebujemy gotówki. W tej chwili ceny są stabilniejsze i wykazują tendencję spadkową.

Jeśli mowa o dostępności kredytów: od października ubiegłego roku nie jest dobrze. Z punktu widzenia banków nie ma jednak znaczenia, czy chcemy budować lub kupić dom, czy kupić mieszkanie od dewelopera i je wykończyć. W obu przypadkach koszt kredytu jest zbliżony. Natomiast zakup działki to już jest inna kwestia. Generalnie takie kredyty są droższe, bo banki mają problem z oceną ryzyka. Z drugiej strony teraz jest o wiele łatwiej niż jeszcze kilka lat temu budować dom za kredyt, gdyż w ramach programu “Rodzina na swoim” rząd oferuje królewskie wsparcie. Dopłaca bowiem połowę odsetek przez osiem lat spłaty kredytu. To może być nawet ponad 100 tys. zł.

Jednak, żeby dostać dopłatę do odsetek, trzeba zmieścić się w limicie cenowym. W dużych aglomeracjach niewiele jest mieszkań, które spełniają ten wymóg. Nie stanowi on żadnego problemu, gdy chcemy zbudować segment lub dom, trzeba tylko pamiętać o tym, żeby jego powierzchnia nie przekroczyła 140 m kw ( można obejść ten warunek – gdy ktoś buduje dom z poddaszem użytkowym, to może on mieć i 180 m kw.).

Niezwykle istotną kwestią, którą należy poruszyć na koniec tego wywodu, są koszty eksploatacji tych nieruchomości. Z doświadczenia ludzi, którzy mieszkali najpierw w mieszkaniu, następnie zaś kupili lub wybudowali dom wynika, iż średnie roczne koszty eksploatacji domu są zaledwie jedną ósmą tego co wydać trzeba na mieszkanie w dużym mieście.

Jest to, niewątpliwie ważki argument w dyskusji.

Podsumowując: jeśli nie przeszkadza Ci, często trudny, długi dojazd do pracy (choć z tym jest coraz lepiej), jeśli marzysz o własnym ogródku, a balkon Ci nie wystarczy…

Dużo bardziej opłacalne będzie dla Ciebie wybudowanie domu, zamiast kupowanie mieszkania.

Wybór jednak, należy do Ciebie!

Tags: mieszkania, mieszkania w Białymstoku, Nieruchomości, nieruchomości Białystok